Квартира в кредит – как получить?

31.07.2020
Квартира в кредит – как получить?

Если вас интересует покупка жилья, но собственных денег на недвижимость нет, обратите внимание на возможность купить квартиру в потребительский или ипотечный кредит через банк.

У каждого варианта собственные преимущества и недостатки, процентная ставка, необходимый пакет документов и требования к потенциальным клиентам. Определенным критериям банка должен соответствовать и объект недвижимости. Поэтому однозначно сказать, что более выгодно брать в банке – потребительский или ипотечный кредит, невозможно.    

Что такое банковский ипотечный кредит?

Ипотечный кредит или, проще говоря, ипотека — вид залогового банковского кредита. Залогом является тот объект недвижимости, на покупку которого оформлен кредитный договор и выданы деньги.

Ключевые моменты:

  • До момента полного погашения кредита, недвижимость фактически находится в распоряжении заемщика. Но реальное право собственности на нее – у банка. Продать объект недвижимости, подарить его или, например, провести перепланировку площади, заемщик не может;   
  • Если ипотека не погашается, квартира переходит в собственность банка — после судебного разбирательства. Сразу скажем, что банк не заинтересован в том, чтобы «отобрать» недвижимость у клиента и тратить время на ее продажу. Ему нужны свои деньги с процентами по кредиту;
  • Банковский ипотечный кредит можно оформить лишь на недвижимость. Обмануть банк, и потратить кредитные деньги, например, на приобретение автомобиля или путешествие за границу, не выйдет.

Потребительский кредитный договор также позволяет решить задачу «покупка квартиры». Однако право собственности на недвижимость полностью и незамедлительно переходит заемщику. И если должник не может рассчитаться с кредитом, квартира все-таки остается у него.

Погашение просроченной задолженности будет осуществляться через суд, по решению которого деньги на оплату долга могут быть получены другим способом. Например, ежемесячным списанием средств с банковской зарплатной карточки неплательщика.

На что можно взять ипотеку в банке?

В ФЗ №102 от 16 июля 1998 года четко говорится о том, какую недвижимость можно купить на деньги банка по программе «ипотека». В законодательство регулярно вносятся изменения. Однако неизменно право собственности можно получить на такие объекты, как:

  • Квартира в новостройке;
  • Квартира вторичного рынка;
  • Дом, коттедж;
  • Комната и жилые помещения другого типа;
  • Земельный участок;       
  • ЕНК и т.д.

Обратите внимание:  заключить с банком кредитный договор можно не только для того, чтобы купить квартиру в ипотеку. Взять ипотеку в банке можно и на приобретение нежилого помещения или здания, гаража, машино-места. Однако покупка квартиры в ипотеку все-таки более распространена.

Что выгоднее: ипотека или покупка квартиры в кредит от банка?

Покупка квартиры в ипотеку и в потребительский кредит от банка – совершенно различные процедуры. Чтобы понять, как выгоднее и проще купить недвижимость за деньги банковской организации, необходимо сравнить варианты:

  • Пакет документов

Ипотека потребует собрать расширенный пакет документов, касающихся не только вашей платежеспособности, но и жилья. Должна быть оценена его рыночная стоимость. Соответственно, понадобится заключение независимого эксперта.

  • Условия кредитования

Ипотека выигрывает у потребительского кредита в плане доступных сумм, исчисляющихся миллионами, более низких процентов (от 6,5% годовых) и сроков. Купить квартиру в ипотеку от банка можно, заключив кредитный договор на 15-25 лет.

При этом также как «обычный» кредит, ипотека может быть выплачена досрочно – сумма процентов будет пересчитана банком.

  • Материнский капитал

Покупка квартиры в ипотеку может быть проведена под материнский капитал. Стоимость объекта будет частично компенсирована государством.

Выплатить банку потребительский займ, используя материнский капитал, не получится. Даже в том случае, если покупка жилья была осуществлена без личных доплат – на все средства от банка, и у заемщика есть пакет документов, подтверждающих это.

Займы под материнский капитал предоставляются лишь при условии целевого расходования средств! Обналичивание сертификата через выдачу нецелевых ссуд – незаконно.

  • Первоначальный взнос

Если вас интересует покупка квартиры в ипотеку, приготовьтесь передать банку первоначальный взнос. Сумма зависит от того, сколько стоит квартира. Чаще всего купить квартиру в ипотеку можно, сделав авансовый платеж в 10-15% цены.

Чем больше стоимость объекта, тем больше у вас должно быть собственных средств. Если ваш доход (который потребуется подтвердить документально) низкий, покупка квартиры в ипотеку будет возможна без аванса.

Но учтите: ипотечная программа «Квартиры в ипотеку без первоначального взноса» всегда подразумевает не самые выгодные условия. В частности, увеличенной окажется процентная ставка. Как результат, общая стоимость квартиры в ипотеку возрастет. Кроме того, требования к документам, подтверждающим доход, банк предъявит более жесткие.

Купить недвижимость, заключив договор потребительского займа, можно без авансового платежа. Но величина процентных ставок выше, чем процентов при приобретении квартиры в ипотеку.     

  • Налоговый вычет

Покупка квартиры в ипотеку позволяет рассчитывать на «комплексный» налоговый вычет – основной (НК РФ ст. 220 п. 1 пп.3) и процентный (НК РФ ст. 220 п. 1 пп.4). Если вы возьмете потребительский займ в банке, то также по документам купли-продажи сможете без проблем получить налоговый вычет.

Если покупка жилья была выполнена под материнский капитал, государство тоже возвратит часть потраченных средств.

  • Страхование

Ипотека = страхование. Причем страхование заемщик проводит за собственный счет. Приобретение квартиры в ипотеку без документов от страхового агентства невозможно ни через один банк. Договор потребительского займа можно заключить, не проводя страхование выбранного объекта.

Но: если ваш доход невелик, вы не имеете большого количества документов, для снижения процентной ставки советуем согласиться на страхование и купить договор. Вероятность получить одобрение банка и, как результат, право собственности на жилье, возрастет.

Квартира в кредит – как получить?

Квартира в «обычный» кредит приобретается просто:

  • Заемщик обращается в банк, который готов предложить ему подходящую процентную ставку и сумму;
  • Собирается пакет документов, удостоверяющих доход кандидата;
  • В случае одобрения заявки, подписывается договор;
  • Сумма займа передается наличными на руки или переводом на карту.

После этого заемщик, без дальнейшего информирования банка, подписывает документы на приобретение жилья и получает полное право собственности на объект.

Получить право собственности через любой потребительский займ, используя материнский капитал, не выйдет. Но материнский капитал можно использовать, выбрав целевой кредит на приобретение жилой площади (не ипотека).

Как осуществляется приобретение квартиры в ипотеку?

Ипотека – более сложный процесс. Кратко, схема приобретения квартиры в ипотеку выглядит так:

  • Заемщик ищет банк с подходящими суммами, сроками, ставками. После – выбирает объект, соответствующий требованиям организации;
  • Подаются документы, подтверждающие доход, указывающие на особенности выбранной квартиры в ипотеку (рыночная цена, площадь, другие параметры). При необходимости, прилагаются бумаги на материнский капитал;
  • Оформляются документы по кредиту вида «ипотека». Банк  отправляет финансы продавцу жилья, не передавая их заемщику;
  • Проводится страховка квартиры в ипотеку, пописываются документы купли-продажи.

Еще раз напоминаем особенность, которую имеет ипотека:  право собственности до момента полного расчета с долгом, остается у банка. Неважно, на какую сумму, и по какой ставке была взята ипотека.

Ипотека и материнский капитал – как получить право собственности?

Ипотека под материнский капитал предлагается многими, но не всеми банками РФ. Ключевые особенности:

  • Использовать для оплаты долга можно всю сумму сертификата (в 2020 году она повышена до 466 617 рублей);
  • Деньги маткапитала можно тратить на улучшение условий проживания незамедлительно или по достижению 3-х летнего возраста ребенка – если жилплощадь приобретается на средства банка или самостоятельно (соответственно);
  • Все расчеты будут произведены в безналичной форме. Заемщику нужно будет открыть расчетный счет;
  • Для погашения долга в банке можно использовать весь сертификат или любую его часть. 

Если право собственности вы хотите получить через «обычный» кредит или приобретение жилой площади вторичного рынка, и намерены использовать  материнский капитал, учтите, что Пенсионный Фонд откажет в выдаче средств компенсации, если:

  • Владельцами объекта являются ближайшие родственники;
  • Невозможно выделить долю на каждого члена семьи;
  • Объект не соответствует регламентированным требованиям (нет коммуникаций, находится в аварийном состоянии и т.д.);
  • Площадь располагается за пределами России.

Советуем вам отказаться от попыток незаконно обналичить средства сертификата. Ипотека, целевой кредит и компенсация затрат продавцу вторичного/первичного рынка – единственные законные способы получить право собственности через маткапитал.